ㅇ '98년말 10만호 이상의 미분양 주택이 존재하였으나 '02년에는 2.5만호까지 감소하였으며 '03년에는 3.8만호로,'04년에는 6.9만호로 증가한 후 '05년에는 5.7만호 수준까지 감소하였다가 '06년에는 7.3만호 수준으로 증가하였으며, '07년에는 11.2만호로 증가함.
ㅇ 수도권의 경우에는 '98년 2.7만호 수준의 미분양 주택이 존재하였으나, '02년에는 0.1만호 수준을 보임. 그러나 '03년, '04년에는 미분양 물량이 증가하였으며, '05년부터 잠시 감소하였으나, '07년에는 1.5만호 수준을 보임.
ㅇ ‘97년말 외환위기로 10만가구 이상의 미분양 주택이 존재하였으나, ‘99년부터 주택경기를 부양시키기 위해 주택시장 활성화 및 수요확대를 위한 경기활성화대책과 규제완화 대책을 연이어 발표하였으며, 이러한 정부의 주택수요확대 정책에 힘입어 ’02년말 25천호 수준까지 감소하였음
ㅇ ‘03년 10.29 부동산대책의 영향으로 '03년말 및 ’04년말 일시적 미분양 주택이 상승하였으나, ‘05년 주택시장 활황세로 다시 감소세로 전환되었으나 지방지역에 지역수요와 괴리된 과잉공급 및 고분양가 영향으로 '07년에 다시 상승
ㅇ 이는 공급 확대 및 수요 감소로 인한 것으로, '07년 전국의 경우 '98년과 유사한 수준이며, 수도권의 경우에도 '98년의 1/2수준(수도권 비중 추이 : '98년 27.5천호 → '07년 14.6천호) 이는 신규주택으로의 이전수요가 지방보다는 수도권에 보다 많이 분포되어 있음을 시사
ㅇ '07년의 미분양 증가는 실수요 중심으로 시장이 재편되는 마찰적인 과정 하에, 분양가상한제 회피물량의 대규모 분양 및 지방의 수요예측 실패로 대규모 미분양주택이 증가. 이는 미분양 주택은 시장의 '완충지대' 로서도 작용하는 바, 시장에 의한 수급조절 및 소비자의 지위 및 선택권 강화 등의 효과와 지방의 공급과잉 및 고분양가로 인하여 지속적인 미분양주택 증가의 원인이 됨.
ㅇ '08년의 미분양 증가는 세계적인 금융위기의 여파로 국내 부동산 시장이 침체되어 분양수요가 위축되면서 비롯됨
ㅇ '09년에는 양도세 한시면제(2.12 대책), 경기 개선 기대감, 분양승인취소, 업계 자구 노력 등으로 지속적으로 감소함.
ㅇ '10년에는 지방 주택경기 활성화방안(3.18) 및 미분양 해소 및 거래 활성화 방안(4.23) 등 정부대책을 '10.12월 기준 전국 미분양 현황은 8.9만호로 '07년 7월 9만호대 진입 이후 41개월만에 8만호대로 감소하였을 뿐만 아니라 지방 미분양 또한 '08.12월 최고점(13.9만호) 대비 57% 감소한 5.9만호로 지속적으로 감소하는 추세임
ㅇ '11년에도 준공후 미분양 주택을 전월세 주택으로 공급 후 처분시 취득세 및 양도세 감면(2.11 대책), 준공후 미분양 집중 지역에 대한 광역 급행버스 노선확충(8.18 대책), 미분양 우려 지역에 대해 1~2 순위 순차분양을 1~2순위 동시분양 허용(12.7 대책) 등 지속적인 정부대책 뿐만 아니라 업계의 분양가 할인 등 자구노력, 전세 수요의 매매 전환 등으로 지속 감소하는 추세임 - 전체 미분양 : ('10.12) 8.9만호 -> ('11.6) 7.3만호 -> ('11.12) 7.0만호 - 준공후 미분양 : ('10.12) 4.3만호 -> ('11.6) 4.0만호 -> ('11.12) 3.1만호
ㅇ '12년에는 준공후 미분양은 감소 하였으나 전체 미분양 호수는 증가 추세를 보임
ㅇ `13년, `14년에는 지방 미분양의 뚜렷한 감소세에 힘입어 전체 미분양 역시 꾸준하게 감소하는 추세를 보임
ㅇ '15년에는 미분양이 전반적으로 소폭 감소 및 증가세를 보였으나 연말에 급증하였음
ㅇ '16년 1월, 2월은 '15년 12월 및 '16년 1월 분양물량이 크게 줄면서 감소세로 전환하는 가운데, 년도 중반에 이르러 증가세를 보였으나 연말에 차츰 미분양 물량이 해소되는 추세임
ㅇ '17년은 중기까지 미분양 물량이 감소세를 보였다가 연말 점진적인 증가추세로 전환되었으며 특히 수도권의 주택 미분양 물량이 전년도 대비 절반 정도로 감소하였으나, - 연말에 지방에 소재한 준공 후 미분양 물량이 증가하였음
ㅇ '18년 및 '19년은 7월까지 미분양 물량이 증가세를 보이다가 연말 점진적으로 하락세로 전환되었으며, '20년부터 급격하게 미분양 물량이 해소되면서 하락세가 지속됨
관련용어
미분양 : 사업계획 승인권자(건축허가권자)로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 아니한 주택