지표설명
■ 용도지역 및 용도지구 개념
용도지역이란?
도시계획에서 토지이용의 합리화를 기하기 위하여 토지와 건물의 용도에 일정한 제한을 가함으로써 각 지역에 적합한 용도에 쓰이도록 지정된 곳을 말함
- 우리나라 어느 곳에 있는 토지라도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하여 4개의 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중 하나로 지정되어야 함(원칙적으로 중복지정은 없음)
※ 국토이용체계를 개편하여 2003년부터는 도시계획구역을 도시지역으로 개편
- 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』시행(2003. 1.1)으로 우리나라의 용도지역은 종전 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역 5개의 용도지역에서 준도시, 준농림을 관리지역으로 통합하여 4개의 용도지역으로 개편됨
용도지구란?
용도지구는 토지이용, 건축물용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지구
※ 용도지구 통ㆍ폐합 등 정비
- 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』시행령 일부 개정으로(2008. 9. 29.) 위락지구 삭제
- 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』시행(2018. 4. 19)으로 종전 10개의 용도지구를 9개로 용도지구로 개편됨(경관, 미관 => (통합)경관지구 / 보존, 시설보호 => (통합)보호지구 / (신설)복합용도지구)
■ 지표 의의 및 활용도
ㅇ 용도지역은 건축물의 건축시 용적률 및 건폐율 등 개발행위허가를 제한하고 토지이용과 활용에 큰 영향을 줄 수 있음.
따라서 용도지역 지정현황을 통해 국토의 이용현황을 한눈에 파악할 수 있는 자료로 활용할 수 있을 뿐 아니라 각종 도시계획을 위한 정책입안시 활용할 수 있음
■ 수치 해석시 유의사항
ㅇ 용도지역의 전체면적이 행정안전부 지적고시기준 국토면적보다 큰 사유는 용도지역의 경우 해면부에도 지정 가능하기 때문임
지표해석
■ 용도지역 및 용도지구 현황 분석
ㅇ 용도지역은 전체적으로 큰 변동사항은 없으나 2010년과 2000년을 비교할 때 도시지역의 경우 15.0%에서 16.6%로 점차 증가되는 것을 볼 수 있는데, 이는 비도시지역이 도시지역으로 변경된다는 것을 의미해 도시화가 진행되고 있다고 분석할 수 있음
ㅇ 2005년 말 기준 분석
- 2005년말 기준 도시지역은 약 17,039.77㎢로 전체 용도지역 면적(106,114.49㎢)의 16.0%를 차지하고 있으며(주거지역 2,121.85㎢(2.0%), 상업지역 264.04k㎢(0.2%), 공업지역 793.11㎢ (0.7%), 녹지지역 12,607.49㎢(11.9%), 미지정지역 1,253.29㎢(1.2%)), 관리지역은 서울과 부산을 제외한 14개 시ㆍ도에 약 25,870.5㎢가 지정되어 있고, 전체 용도지역 면적의 24.4%를 차지함.
- 농림지역은 서울과 부산을 제외한 14개 시ㆍ도에 약 51,023.3㎢가 지정되어 전체 용도지역 면적의 48.1%을 차지하며, 자연환경보전지역은 서울, 부산, 광주를 제외한 13개 시ㆍ도에 약 12,180.9㎢가 지정되어 있고, 전체 용도지역 면적의 11.5%를 점하고 있음
ㅇ 2006년말 기준 분석
- 2006년 말 기준 도시지역은 약 17,043.31㎢로 전체 용도지역 면적(106,191.60㎢)의 16.0%를 차지하고 있으며(주거지역 2,178.88㎢(2.1%), 상업지역 267.03k㎢(0.3%), 공업지역 807.39㎢ (0.8%), 녹지지역 12,677.40㎢(11.9%), 미지정지역 1,112.61㎢(1.0%)), 관리지역은 서울과 부산을 제외한 14개 시ㆍ도에 약 25,904.66㎢가 지정되어 있고, 전체 용도지역 면적의 24.4%를 차지함.
- 농림지역은 서울과 부산을 제외한 14개 시ㆍ도에 약 51,031.66㎢가 지정되어 전체 용도지역 면적의 48.1%을 차지하며, 자연환경보전지역은 서울, 부산, 광주를 제외한 13개 시ㆍ도에 약 12,208.97㎢가 지정되어 있고, 전체 용도지역 면적의 11.5%를 점하고 있음
ㅇ 2007년말 기준 분석
- 2007년 말 기준 도시지역은 약17,190.13㎢로 전체 용도지역 면적(106,247.29㎢)의 16.2%에 해당하며 2006년 대비 0.2% 증가 되었음(주거지역 2,283.37㎢(2.2%), 상업지역 279.25k㎢(0.3%), 공업지역 834.13㎢ (0.8%), 녹지지역 12,705.08㎢ (12.0%), 미지정지역 1,088.31㎢(1.0%))
- 관리지역은 25,695.52㎢가 지정되었고 전체 용도지역면적의 24.2%를 차지함.
- 농림지역은 약 51,013.20㎢가 지정되어 전체 용도지역 면적의 48%, 자연환경보전지역은 12,348.44㎢로 지정되어 용도지역전체면적의 11.6%를 점하고 있다.
ㅇ 2008년말 기준 분석
- 2008년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,469.9㎢, 해면부는 5,666.4㎢로 총 106,136.4㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 47.8%로 가장 높으며, 관리지역 24.1%, 도시지역16.3%, 자연환경보전지역 11.8%의 순이다.
ㅇ 2009년말 기준 분석
- 2009년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,167㎢, 해면부는 5,426㎢로 총105,594㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 48.3%로 가장 높으며, 관리지역 23.9%, 도시지역16.5%, 자연환경보전지역 11.2%의 순이다.
ㅇ 2010년말 기준 분석
- 2010년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,337㎢, 해면부는 5,185㎢로 총105,522㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 47.8%로 가장 높으며, 관리지역 24.5%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.1%의 순이다.
ㅇ 2011년말 기준 분석
- 2011년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,504㎢, 해면부는 5,657㎢로 총106,161㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.9%로 가장 높으며, 관리지역 25.0%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.5%의 순이다.
ㅇ 2012년말 기준 분석
- 2012년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,539㎢, 해면부는 5,637㎢로 총106,176㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.6%로 가장 높으며, 관리지역 25.5%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.4%의 순이다.
ㅇ 2013년말 기준 분석
- 2013년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,460㎢, 해면부는 5,646㎢로 총106,106㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.6%로 가장 높으며, 관리지역 25.5%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.3%의 순이다.
ㅇ 2014년말 기준 분석
- 2014년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,475㎢, 해면부는 5,627㎢로 총106,102㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.5%로 가장 높으며, 관리지역 25.6%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.3%의 순이다.
ㅇ 2015년말 기준 분석
- 전체 용도지역별 면적은 106,061.3㎢로, 농림지역 49,326.4㎢(46.51%), 관리지역 27,171.2㎢(25.62%), 도시지역 17,613.7㎢(16.61%)*, 자연환경보전지역 11,950.1㎢(11.27%)로 조사되었으며,
ㅇ 도시지역은 주거지역(+25.5㎢), 상업지역(+0.8㎢), 공업지역(+15.9㎢) 및 녹지지역(-14.9㎢), 미지정지역(-10.5㎢)이 감소하여 전체적으로 약 17㎢가 증가하였다.
ㅇ 관리지역은 16.5㎢증가한 반면, 농림지역 및 자연환경보전지역은 각각 18.0㎢, 56.2㎢* 감소하였다.
- 도시지역 면적 증가 : 경기도 남양주시, 경상남도 창원시/사천시, 전라남도 담양군 등에서 산업단지 조성 등 도시·군관리계획(재정비)를 통해 도시지역(주거, 상업, 공업) 증가
ㅇ 2016년말 기준 분석
- 2016년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,356.5㎢, 해면부는 5,703.3㎢로 총106,059.8㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.5%로 가장 높으며, 관리지역 25.6%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.3%의 순이다.
ㅇ 2017년말 기준 분석
- 2017년 말 기준 도시·군관리계획으로 결정고시된 용도지역의 지정면적은 육지부100,426.7㎢, 해면부는 5,682.1㎢로 총106,108.8㎢이다. 전국의 용도지역면적은 농림지역이 46.5%로 가장 높으며, 관리지역 25.6%, 도시지역16.6%, 자연환경보전지역 11.3%의 순이다.
ㅇ 2018년말 기준 분석
- 2018년말 기준 분석 전체 용도지역(106,285.8㎢) 중 농림지역이 46.4%인 49,351㎢, 관리지역은 25.6%인 27,222.5㎢, 도시지역은 16.7%인 17,788.9㎢, 자연환경보전지역은 11.2%인 11,923.4㎢로 나타났다.
용도지역 지정면적의 증감현황을 살펴보면, 도시지역은 주거지역(+14㎢), 상업지역(+3.7㎢), 공업지역(+16.6㎢), 녹지지역(+11.8㎢), 미지정지역(+106.9㎢)이 모두 증가하였으며 비도시지역의 관리지역(+42.9㎢), 농림지역(+5.4㎢)은 증가하였으나 자연환경보전지역(-24.4㎢)감소하였다.
ㅇ 2019년말 기준 분석
- 도시지역 17,763㎢(16.7%), 관리지역 27,260㎢(25.7%), 농림지역 49,301㎢(46.4%), 자연환경보전지역 11,885㎢(11.2%)로 전체 면적은 106,210㎢로 조사되었다.
도시지역의 경우 주거지역(16.8㎢), 상업지역(3.4㎢), 공업지역(20.7㎢), 녹지지역(3.4㎢)이 모두 소폭 증가한 것으로 나타났으며, 비도시지역은 관리지역(38.0㎢)은 증가한 반면 농림지역은 49.7㎢, 자연환경보전지역은 38.2㎢ 감소하였으며, 이는 도시·군관리계획 재정비에 따른 변동으로 파악되었다.
ㅇ 2020년말 기준 분석
- 도시지역 17,769㎢(16.7%), 관리지역 27,310㎢(25.7%), 농림지역 49,256㎢(46.4%), 자연환경보전지역 11,870㎢(11.2%)로 전체 면적은 106,205㎢로 조사되었다. 전년(‘19)대비 증감 현황을 보면 도시지역의 경우 주거지역(12.7㎢), 공업지역(3.5㎢), 상업지역(0.2㎢)은 증가하고 녹지지역(⧍9.4㎢)은 감소였으며 비도시지역의 경우 관리지역(49.4㎢)은 증가한 반면 농림지역(⧍45.2㎢), 자연환경보전지역(⧍15.7㎢)은 감소한 것으로 나타남
ㅇ 2021년말 기준 분석
- 용도지역은 크게 도시지역 17,787㎢(16.7%), 관리지역 27,359㎢(25.8%), 농림지역 49,201㎢(46.3%), 자연환경보전지역 11,861㎢(11.2%)로 지정 되었다. 이중 도시지역은 세부적으로 주거지역 2,740㎢(15.4%), 상업지역 342㎢(1.9%), 공업지역 1,241㎢(7.0%), 녹지지역 12,592㎢(70.8%), 미지정 지역* 871㎢(4.9%)으로 조사되었다.
ㅇ 2022년말 기준 분석
- 지난 10년간 용도지역 전체 지정면적은 125.9㎢(0.1%) 늘어나 106,232.2㎢로 나타났으며 도시지역과 관리지역은 각각 198.4㎢(1.1%), 210.3㎢(0.8%) 늘어난 반면 자연환경보전지역은 145.6㎢(1.2%), 농림지역은 158.7㎢(0.3%) 감소하였다.
ㅇ 2023년말 기준 분석
- 2022년 대비 용도지역 전체 지정면적은 333㎢(0.1%) 늘어나 106,232.2㎢로 나타났으며 도시지역과 관리지역은 각각 198.4㎢(1.1%), 210.3㎢(0.8%) 늘어난 반면 자연환경보전지역은 145.6㎢(1.2%), 농림지역은 158.7㎢(0.3%) 감소하였다.
■ 향후전망
ㅇ 용도지역이란 토지이용의 합리화를 기하기 위하여 토지와 건축의 용도에 일정한 제한을 가함으로써 적합한 용도에 쓰일수 있도록 하는 것으로서 도시지역의 경우 지속적으로 증가하였으며 향후에도 상업ㆍ주거 등 개발을 나타내는 용도는 지속적으로 증가할 것으로 전망됨
유의사항
o 용도지역의 면적이 우리나라 행정구역 면적보다 큰 것은 해면부에도 도시·군관리계획으로 지정이 가능하기 때문
o 용도지역은 중복결정이 불가능하나 용도지구는 중복지정이 가능함
o 상세 현황은 토지이음(www.eum.go.kr)에 게재되어 있음
* 자료 위치(도시계획-도시계획통계)